Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)?
Кому нужен образец договора аренды жилья?
Строго говоря, договор должны заключать все. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга, лучше оформить отношения в письменном виде - ведь договор необязательно должен быть возмездным (См. Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения? ). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.
И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом - статья же 162 ГК РФ прямо гласит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно всё тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья, но ещё и должна использоваться всегда, когда сумма сделки превышает 10 тысяч рублей. Месячная же стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе уже сейчас обходится заметно дороже.
Договор аренды жилья - скачать бесплатно или обратиться к юристу?
Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идёт о сделке 2 граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья . во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.
Однако бывают случаи, когда лучше всё-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:
есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру
договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены
размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.
В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.
Что должен содержать типовой договор аренды жилья?
В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключённым. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:
о личности арендодателя и арендатора
предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду)
размере арендной платы (в принципе, её можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).
Структура договора аренды жилья
Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья .
Так, договор должен содержать следующие разделы:
Преамбула. Здесь указывается наименование договора (Договор аренды жилого помещения или, что более правильно с юридической точки зрения, Договор найма жилого помещения), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше - поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
Размер арендной платы.
Права и обязанности сторон.
Ответственность сторон.
Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет.
Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц - организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.
Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.
Разберём теперь некоторые из элементов структуры подробнее.
Лица, заключающие договор
Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:
договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо
договор коммерческого найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами.
В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору коммерческого найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).
Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.
Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения
С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:
договоры продолжительностью более года
договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).
Деление это связано со следующими обстоятельствами:
Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
Договоры, заключаемые на 1 год и больше, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.
Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.
В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жильё на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.
Плата за жильё
Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму ещё не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.
Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счёт в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.
Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.
Права и обязанности сторон по договору найма жилья
Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:
Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путём прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жильё только для проживания и обеспечивать его сохранность.
В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:
При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берётся плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется - достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.
Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры с другой - ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена - но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.
Ответственность по договору аренды жилья
Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.
По закону наниматель (арендатор) отвечает:
За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь - возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора - 2 раза подряд).
За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение - отвечать всё равно будет наниматель.
Рынок аренды жилья процветает во всем мире. Желающих арендовать квартиру и сдавать жилье в аренду всегда достаточно. Вполне объяснимо, что и арендодатели и арендаторы хотят быть уверенными в надежности сделки.
Чтобы застраховаться от возможных рисков, необходимо заключить договор о найме квартиры (договор аренды), который должен быть составлен правильно – только в этом случае документ будет служить достаточной гарантией безопасности для обеих сторон.
Перед подписанием договора аренды, обязательно следует проверить данные о собственнике квартиры, чтобы исключить возможность мошенничества.
Ознакомьтесь с оригиналом документа, подтверждающего права арендодателя на квартиру - договор купли-продажи или дарения, решение суда, свидетельство о праве наследования и др. Актуальность информации о собственнике жилья подтверждают извлечения из соответствующих государственных реестров.
Договор аренды квартиры заключают в письменной форме. Обязательность письменного договора при этой сделке продиктована тем, что в случае возникновения споров свидетельские показания не являются доказательством.
Отсутствие письменного договора чревато многими рисками для обеих сторон. Риск арендатора состоит в недоказуемости законности проживания в квартире. При письменном оформлении договора фиксируется техническое состояние квартиры в момент сдачи.
Можно, например, указать недостатки и участки, требующие ремонта. Желательно как можно полнее, возможно, с помощью фотографий, описать не только техническое состояние квартиры, но и имущество, находящееся в ней. Эти меры будут не лишними, если одна из сторон попытается необоснованно обвинить другую в порче, краже или ненадлежащем состоянии имущества.
Что должно быть указано в договоре
Во-первых, необходимо знать, что типовых договоров аренды квартиры не существует. Часто агентства недвижимости или сами арендодатели настаивают на своей редакции договора, и называют ее типовой.
Даже если форма договора составлена авторитетным юристом, это совсем не значит, что ее нельзя изменять. Договор – это компромисс между сторонами в рамках, предусмотренных законом. Поэтому договор нужно внимательно изучить и не стесняться предлагать свои уточнения или изменения.
В договор аренды квартиры, как правило, включены условия:
Фамилия, имя, отчество и паспортные данные сторон.
Характеристики сдаваемой в аренду жилплощади.
Срок аренды (срок действия договора).
Суммы платежей, способы и сроки их внесения.
Условия, при которых договор может быть досрочно расторгнут.
Условия возврата средств, в случае прекращения действия договора или его досрочного расторжения.
Обязательства, права и ответственность обеих сторон.
Прочие существенные условия.
Скрупулезное внесение в договор нюансов, которые стороны считают важными, позволит избежать многих недоразумений.
Относительно оплаты услуг ЖКХ нужно помнить, что наниматель (арендатор) обязан самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено договором аренды, хотя, закон не запрещает передать эти обязанности арендодателю.
Но если этот пункт в договоре не предусмотрен, по умолчанию обязанность оплаты возлагается на арендатора. Если в договоре не указан срок аренды, он считается заключенным на 5 лет.
Порядок расторжение договора
Арендатор имеет право отказаться от договора аренды в любое время, при условии письменно предупреждения об этом арендодателя не менее, чем за 3 месяца.
Если письменного предупреждения не было или, если арендатор не может доказать, что он передавал такое уведомление, у арендодателя появляется право по суду взыскать арендную плату за три месяца с момента выезда арендатора.
Арендатор может отказаться от договора аренды квартиры, если она стало непригодной для проживания.
Арендодатель в случае необходимости может досрочно прекратить договор. При этом арендодатель обязан известить арендатора о расторжении договора не позже, чем за 2 месяца.
Собственник квартиры также может инициировать расторжение договора аренды в судебном порядке, при наличии оснований, предусмотренных законом.
Как составить договор найма квартиры
Договор найма квартиры, образец составления которого можно найти в Интернете, потребует от Вас знания особенностей его оформления. Итак, в договоре найма должна идти речь о предмете договора с указанием точных данных - например, двухкомнатная квартира, расположенная по адресу, общей площадью, размещенная на этаже номер&hellip Далее обозначьте то имущество, которое Вы оставляете в съемной квартире. Чем точнее будет это описание, тем проще будет потом доказать что эта мебель или бытовая техника принадлежат именно Вам, а не арендующим. Пропишите в договоре найма такие важные моменты как то, в какой срок будет производиться оплата, укажите, какие обязанности должны выполнять арендующие и что им категорически запрещается делать, условия, при которых договор аренды может быть досрочно расторгнут. Договор найма, образец которого мы рассматриваем в этой статье, регулирует правовые отношения между наймодателем (собственником жилого помещения) и нанимателем (лицом, которое за определенную плату и на определенных условиях арендует принадлежащее наймодателю жилое помещение).
Договор возмездного оказания услуг – как правильно его составить
Как составить договор аренды квартиры
Договор аренды квартиры - это формальность, которой не стоит пренебрегать. Если договор составлен правильно и заверен надлежащим образом, он избавит от различных неприятностей, вызванных недобросовестным поведением квартирантов или собственников жилья.
Кроме того, официальный документ - надежная защита от разного рода мошенников, которые не прочь нажиться на доверчивых гражданах.
Главное, что должно быть зафиксировано в договоре аренды квартиры, - это всевозможные спорные ситуации, которые могут возникнуть в процессе взаимоотношений арендодателя и съемщика.
Не надейтесь на словесную договоренность даже с самыми приятными и адекватными людьми! Спорные вопросы могут возникнуть как в результате непорядочного поведения одной из сторон, так и вследствие неправильной эксплуатации помещений.
Специалисты рекомендуют проявлять осторожность и разумность всем - и тем, кто сдает квартиру, и тем, кто ее снимает. Если вы хотите быть юридически защищенным, - обязательно продумайте и оформите правильный договор аренды квартиры.
Образец договора найма квартиры (один из вариантов)
ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ
г. ________________ ___ ______________ 2015 г.
_________________________________________________________ . именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и
_________________________________________________________ . именуемый в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предметом - объектом настоящего Договора аренды является изолированная квартира, расположенная по адресу:
г. ___________________, ул. ____________________, д. _____, кв. ____, площадью _____ кв.м.
Состояние передаваемого помещения соответствует требованиям, позволяющим их нормальную эксплуатацию.
1.2. Цель аренды - проживание Арендатора и членов его семьи.
II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. "Арендодатель" обязан:
2.1.1. Передать помещение и ключи от него после получения оплаты.
2.1.2. Принять освобожденные помещения от Арендатора при прекращении действия договора.
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Использовать помещения по прямому назначению, обусловленному в п. 1.2, и в соответствии с условиями этого договора.
2.2.2. Содержать арендуемые помещения и имущество в порядке, предусмотренном действующими санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного в помещении санитарно-технического и инженерного оборудования. Ответственность за их нарушение несет Арендатор, а в случае причинения вреда арендуемому имуществу, возмещает его стоимость в полном объеме немедленно, но в любом случае не позднее 2-х дней со дня нанесения ущерба согласно сметы, составленной Арендодателем.
2.2.3. Строго соблюдать правила общественного порядка. Соблюдать нормы и правила при пользовании электрическими, звукоизлучающими или вибрационными приборами и установками. Не допускать перегрузки электрических сетей и исключать любые действия, влекущие нарушения нормальных условий работы других лиц.
2.2.4. Арендатору запрещается производить переоборудование или перепланировку арендуемого помещения.
2.2.5. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, инженерного и другого оборудования, в том числе (но не исключительно) поломки электросетей и розеток, телефонных и компьютерных линий, замена или восстановление поврежденных элементов помещения (плитка, обои, двери, замки, стекла и др.) содержать в чистоте арендуемые помещения и помещения совместного использования. Арендатору запрещается сверление отверстий в стенах, в том числе для установки полок и иной навесной мебели.
2.2.6. Обеспечивать доступ в арендуемые помещения представителей Арендодателя для необходимого контроля за соблюдением условий договора, осмотра и ремонта сетей электроснабжения, телефонных и компьютерных сетей, системы отопления и кондиционирования и т.д. Выходя из квартиры выключать все электрические приборы из розеток, в том числе электрочайники и компьютеры кондиционер выключать с пульта. При понижении температуры воздуха ниже нуля, во избежание обледенения наружного блока кондиционера и его поломки, прекратить использование кондиционера и сдать пульт Арендодателю.
2.2.7. Курение в арендуемом помещении запрещено.
2.3. Арендатор не имеет права передавать права и обязанности по договору третьим лицам. Сдача помещений в субаренду, а также их предоставление физическим и юридическим лицам по договорам о совместной деятельности запрещены.
2.4. Арендатору запрещается заключать прямые договора с коммунальными предприятиями на отопление, водоснабжение и водоотведение, а также договора на установление пожарной и охранной сигнализации без письменного разрешения Арендодателя.
III. АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. За пользование предоставленным имуществом Арендатор обязан за 10 дней до начала отчетного месяца перечислять на счет Арендодателя или уплачивать ему наличными плату в размере _______ (_______________________) российских рублей. Дополнительно к арендной плате Арендатор оплачивает электроэнергию, интернет, кабельное телевидение и телефон. Оплату за квартплату, воду, горячую воду, отопление, газ производит Арендодатель. Арендатор обязан экономно расходовать холодную и горячую воду, отопление, газ, электроэнергию и др.
3.2. Арендатор самостоятельно уплачивает сумму, причитающуюся к оплате за каждый месяц на основании настоящего договора, показаний приборов учета и счетов обслуживающих организаций.
3.3. Арендодатель в соответствии с договором и со ст. 614 ГК РФ вправе пересматривать размеры платежей за аренду помещений и оказываемые услуги, но не чаще чем 1 раз в квартал. Пересмотру не подлежат периоды, уже оплаченные Арендатором.
3.4. При нарушении сроков и порядка возврата арендуемых помещений Арендодателю, установленных настоящим договором, Арендатор обязан перечислять арендную плату в полном объеме по день фактического возврата помещений, оформленного двухсторонним актом приема-передачи.
IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН, РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.
4.2. Ответственность за сохранность арендуемого помещения и находящегося в нем имущества несет Арендатор.
4.3. В случае просрочки платежей, предусмотренных в п. 3.1 договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.4. Уплата санкций, установленных настоящим договором, не освобождает виновную сторону от выполнения обязательств по договору или устранения допущенных нарушений.
4.5. Споры между сторонами разрешаются в установленном законодательством порядке.
4.6. В случае, если в какой-то момент в квартире отсутствует вода или электричество, телефонная связь, интернет, отопление и т.п. поломались лифты или что-нибудь еще, Арендодатель не принимает претензий по поводу простоя или иных убытков Арендатора.
4.7. Во всех остальных возможных ситуациях, которые остались не урегулированными, настоящим договором, стороны руководствуются действующим материальным и процессуальным законодательством РФ (страны, в которой находится объект аренды).
V . ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Изменения или дополнения к настоящему договору аренды вносятся в соответствии с действующим законодательством путем подписания между сторонами дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.
5.2. Договор прекращает свое действие в случаях:
5.2.1. Истечения его срока, в случае если он не был продлен сторонами путем подписания письменного документа.
5.2.2. Досрочного расторжения:
а) по инициативе Арендатора, с обязательным письменным уведомлением об этом не позднее, чем за 1 месяц до момента выселения. При этом внесенные авансовые платежи за аренду помещения не возвращаются
б) по инициативе Арендодателя в случае просрочки платежей, установленных в п.3.1 договора более чем на 1 день. При этом договор считается расторгнутым с момента вручения Арендатору письменного уведомления о расторжении договора.
В случае отсутствия Арендатора или его представителя в день расторжения договора в арендуемом помещении, уведомление считается врученным в день его составления. В этом случае, а также в случае отказа освободить помещение до дня прекращения договора или в день его прекращения, во избежание простоя помещения, Арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение и переместить его в иное помещение, освободив помещения для последующей сдачи в аренду другим арендаторам или собственного использования.
в) в случае отчуждения арендуемого помещения.
5.3. Договор аренды также может быть расторгнут досрочно в случаях:
а) нарушения Арендатором условий настоящего договора.
б) необходимости проведения неотложных работ с целью ликвидации угрозы жизни, здоровью людей или причинению иного ущерба, требующих безотлагательного освобождения помещений, о чем Арендодатель письменно или устно уведомляет Арендатора.
в) отказа Арендатора на оплату арендных платежей по новым ставкам, в случае их увеличения.
г) в случае необходимости Арендодателю проведения ремонта в арендуемом или смежных помещениях, если осуществление ремонта невозможно без освобождения помещения.
д) в случае необходимости использования помещения Арендодателем для собственных нужд или иных целей. В этом случае Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за 1 месяц до даты освобождения помещения.
5.4. В случае прекращения действия договора, как на основании истечения его срока, так и в связи с досрочным его расторжением, Арендатор обязан не позднее последнего дня действия договора освободить арендуемые помещения и возвратить их в состоянии, не хуже того, которое было на день приемки, с подписанием двухстороннего акта приема-передачи. Стоимость произведенных Арендатором улучшений арендуемого имущества не возмещается.
5.5. В случае согласия сторон на продление договора составляется письменное двухстороннее соглашение, прилагаемое к настоящему договору, с уточнением нового срока действия договора, размеров и сроков платежей, изменений в предоставляемых услугах и обязанностях сторон.
5.6. Срок действия договора устанавливается со дня оплаты за первый месяц до "___" _____________ 201_ г.
Арендодатель: Арендатор:
Понравилась статья? Поделись с друзьями:
Как правильно составить договор аренды квартиры
Чтобы накопить на собственную квартиру среднестатистическому жителю Киева необходимо как минимум 11 лет откладывать всю свою месячную зарплату (ни много ни мало 3 500 грн). И это при условии, что всё это время он будет жить за чужой счёт.
Откровенно говоря, такой сценарий мало реалистичен. Поэтому большинство киевлян вынуждено снимать жилье за $500-800 в месяц. Выплачивая драконовские арендные платежи, мы хотим быть уверены в надежности арендодателя, отсутствии подводных камней и ловушек мошенников. Для того чтобы обезопасить себя от необоснованных требований и спать спокойной в арендованной квартире, необходимо первым делом оформить договор найма жилья. Как правильно составить договор аренды квартиры, узнавал UBR.UA.
Читайте также:
Прежде чем подписывать договор аренды и платить задаток, проверьте владельца квартиры. Важно знать, что вы будете снимать квартиру у её собственника, а не мошенника. Для этого, как говорит партнёр юридической компании "Закон Победы" Марина Саенко . необходимо проверить оригинал правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.), а также извлечения из реестра вещных прав на недвижимость, подтверждающего, что информация о собственнике квартиры является актуальной. "Кроме того, не лишним будет поинтересоваться у соседей об "истории" понравившейся вам квартиры и получить личные характеристики её собственника", - продолжает адвокат.
Договор аренды квартиры должен заключаться в письменной форме, а если квартира арендуется более чем на три года, то документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В таком случае право пользования квартирой также подлежит государственной регистрации, говорит старший юрист адвокатской конторы "Кравец и Партнеры" Юрий Бабенко . "Несоблюдение письменной формы договора лишает стороны права в случае отрицания факта заключения договора ссылаться на свидетельские показания как на доказательство его существования", - утверждает Марина Саенко.
На практике же очень часто владельцы квартир и съемщики пренебрегают подписанием договора, что является достаточно рискованным и недальновидным. Юрий Бабенко подчеркивает, что главной целью подписания договора является "свидетельство арендодателя и арендатора о том, что квартира находится в надлежащем техническом состоянии" (или указываются определенные ее недостатки, места требующие ремонта) и у обеих сторон нет друг к другу претензий. Кроме того, акт подтверждает сам факт передачи квартиры.
Условия договора
Договор аренды квартиры в обязательном порядке должен содержать в себе следующие условия:
1) наименование и реквизиты сторон
2) характеристики жилья, передаваемого в аренду
3) срок, на который заключается договор
4) размеры, способ и сроки внесения арендных платежей
5) условия досрочного расторжения договора
6) порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора
7) права и обязательства сторон
8) ответственность сторон
9) другие условия, определенные сторонами договора, как существенные.
Как поясняет адвокат Марина Саенко, в письменном договоре можно прописать любые условия, начиная от того, кто обязан оплачивать коммунальные услуги, делать текущий/капитальный ремонт и вплоть до того, могут ли проживать с арендатором другие лица, домашние животные и т.д. что позволит избежать возможных недоразумений в будущем. Никаких ограничений относительно того, какие условия могут содержаться в таких договорах, нет.
Кроме того, в договоре аренды должны быть указаны все лица, которые будут проживать на съемной квартире. "Как правило, указанное требование игнорируют при заключении договора, однако для нанимателя рекомендуем указать в договоре перечень лиц, с которыми он будет проживать, поскольку в таком случае эти лица приобретают равные с нанимателем права по пользование жильем", - советует г-н Бабенко. Помимо этого, по словам Марины Саенко, в договоре можно прописать возможность нанимателя самостоятельно "подселять" в арендованную квартиру других лиц без дополнительных выплат. "Целесообразно также прописать в договоре, имеет ли право арендатор без согласия собственника квартиры проводить ремонтные работы, например, замену окон, перекраску стен и т.д. и повлияет ли это на размер арендной платы", - продолжает она.
Отказаться от договора найма можно в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя за три месяца. "Порядок досрочного расторжения договора аренды является существенным условием этого договора, однако стороны могут изменить порядок по собственному усмотрению", - уточняет Юрий Бабенко.
На какой срок снимаем жилье
Долгосрочная аренда на срок от трех лет, как уже упоминалось, обязывает обе стороны нотариально заверять документы и проходить государственную регистрацию права пользования квартирой. Если вы решили снять квартиру всерьез и надолго, но не готовы дополнительно оплачивать услуги нотариуса и госрегистрации, можно заключить договор на срок менее трех лет. "При этом в договоре целесообразно включить условие о том, что если по истечении срока действия договора от сторон не поступает требование относительно его расторжения, то договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях", - поясняет юрист Юрий Бабенко. Стоит учесть, что такое решение не касается договоров аренды с выкупом, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации.
В случае если в договоре аренды квартиры не определен срок, на который он заключен, то договор считается заключенным на пять лет. А вот если вы заключаете краткосрочный договор найма, на срок менее одного года, то, по словам Марины Саенко, украинским законодательством предусмотрены некоторые ограничения, которые важно знать. Во-первых, вы как наниматель по такому договору не имеете права допускать проживания в квартире других лиц. Во-вторых, вы не получаете преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.
Как оплачивать аренду и "коммуналку"
Важным моментом в договоре найма является размер арендной платы, способ и сроки внесения - они не могут быть изменены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено иными условиями договора. "Передача арендной платы может осуществляться путём перечисления средств на счёт собственника квартиры (в этом случае обязательно собирайте все квитанции) либо же наличными собственнику квартиры или его доверенным лицам (полномочия должны быть подтверждены), - говорит адвокат Марина Саенко. - Если средства передаются "наличкой", обязательно составляйте акт приёма-передачи денег или берите расписку с собственника квартиры, требуя, чтобы он указал полученную сумму, период и дату платежа. Это обеспечит нанимателя надлежащей доказательной базой в случае возникновения спора и передачи его на рассмотрения в суд".
Согласно Гражданскому кодексу Украины, оплачивать коммунальные услуги обязан арендатор. Но, по словам Юрия Бабенко, этот вопрос необходимо обязательно урегулировать в договоре, потому что "лица, которые арендуют жилье, не всегда знают, что законодательство обязывает их оплачивать коммунальные платежи, и не защищены от того, что после длительного времени проживания владелец предъявит требование оплаты коммунальных платежей за весь прошедший срок действия договора".
Нюансы, которые стоит учесть при составлении договора квартиры:
1. Проверяйте правоустанавливающие документы на недвижимость.
2. Внимательно читайте договор аренды - требуйте письменного разъяснения всех "скользких" моментов.
3. Включите в договор список всех лиц, которые будут жить в арендуемой квартире.
4. Определите размер, способ и сроки выплат арендных платежей.
5. Установите условия расторжения договора о найме.
Строго говоря, договор должны заключать все. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга, лучше оформить отношения в письменном виде - ведь договор необязательно должен быть возмездным (См. Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения? ). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.
