Под земельным паем обычно подразумевается два объекта земельных отношений: земельная доля (пай), право на которую удостоверено сертификатом на земельную долю (пая) и земельный участок товарного сельскохозяйственного назначения.
Разница между этими двумя терминами приводит к разнице между процедурами заключения договоров аренды.
Поговорим вначале об ареде земли. Аренда земли регулируется Земельным кодексом, Законом Украины Об аренде земли. Договор аренды земли обязательно заключается в письменной форме и по желанию сторон может быть удостоверен нотариально. При этом нотариальное удостоверение договора аренды не обязательно.
В соответствии со статьей 14 Закона Украины «Об аренде земли» Кабинет Министров утвердил типовую форму договора аренды земли, постановлением № 220 от 03.04.2003 года. Обратите внимание, что использование типовой формы договора не обязательно, более того, стороны могут самостоятельно составить договор аренды. Главное, чтобы такой договор содержал все существенные условия, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли».
Внимание! Если вы используете типовый договор аренды земли - вы обязательно сделаете ошибку. Дело в том, что в статью 15 Закона Украины «Об аренде земли» внесены изменения, которые не нашли своего отражения в типовом договоре аренды. Поэтому при заключении договора аренды необходимо обязательно проверить наличие всех существенных условий договора аренды в соответствии с законом.
Кроме этого, каждый договор аренды земельного участка должен содержать приложения.
Каждый заключенный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрацию договора аренды осуществляют органы земельных ресурсов по местонахождению земельного участка.
Стоит также отметить некоторые особенности заключаемых договоров аренды:
срок договора аренды не может превышать 50-ти лет. На практике земли сельскохозяйственного назначения передаются в краткосрочную аренду сроком на 3-5 лет
оплата за арендованную землю может осуществляться как в денежной форме, так и в натуральной.
Теперь что касается договора аренды земельной доли пая. Типовая форма договора аренды утверждена приказом Госкомзема от 17.01.2000 года № 5. Однако здесь следует обратить внимание на недостатки самой аренды паев. В отличие от земельного участка земельная доля (пай) не имеет четко определенных границ, что на практике порой приводит к определенным конфликтам интересов. Лучше всего выделять земельную долю (пай) в натуре (на местности) и лишь после этого передавать его в аренду.
Особенности договора аренды земельного пая
Со времен обретения Украиной независимости вопросы земельных отношений не теряют своей актуальности. Земля по-прежнему остается не только кормилицей и ценным природным ресурсом для украинцев, но и ходовым товаром. Поэтому и представителям бизнеса, и рядовым украинцам будет полезно знать некоторые нюансы, касающиеся земельного права.
Во времена существования УССР право собственности на землю принадлежало исключительно государству. И только через год поле распада СССР в Земельный кодекс были внесены определенные изменения – появилось право частной собственности на землю. Правда, касалось это земель, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий и т. д. Собственно, переход от исключительно государственной собственности на землю к частной и повлиял на дальнейшее развитие земельных отношений в Украине.
Земельный пай участку не товарищ?
На сегодняшний день земельные отношения в Украине регулируется четырьмя основными документами: Конституция, два кодекса – Гражданский и Земельный, а также ЗУ «Об аренде земли». В соответствии с Законом договор аренды земли – это договор, по условиям которого арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства. Это общее понятие, касающееся договоров аренды земли в целом. Но условно можно выделить два их вида: договор аренды земельного участка и земельного пая (доли). Многие юристы считают, что, несмотря на видимую схожесть, предмет регулирования этих договоров все же разный.
Такая позиция подтверждена и письмом Госкомзема (№14-17-2-Н1063/2960 от 13.03.2001), где записано, что в случае аренды земельного пая речь идет о передаче в пользование прав на не определенный в натуре земельный участок, удостоверенный сертификатом. А вот право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимое арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности. При этом такой участок обязательно выделен в натуре. Но любые арендные отношения должны оформляться письменным договором. И следует отметить, что эти договора отличаются не только предметом, но и существенными условиями исполнения обязательств.
Одной из существенных проблем, связанных с договором аренды земельного пая, специалисты называют сложившуюся судебную практику, в результате которой такие договора достаточно часто признавались недействительными.
Это натолкнуло практикующих юристов на мысль о возможной недействительности таких договоров в силу своей правовой природы. В частности, из-за отсутствия предмета договора. При аренде земельного участка предметом договора выступает конкретный земельный участок, т. е. кусок земли, выделенный в натуре, границы которого известны сторонам. В случае же аренды земельного пая все с точностью до наоборот: земельный участок не выделяется в натуре, а в пользование передается только часть земли (пай), находящейся в коллективной собственности. Грубо говоря, в пользование передается нечто весьма абстрактное, размещенное в пределах земельного участка, выделенного в натуре единым массивом. Соответственно, не может быть определен и предмет договора, который является существенным условием любого договора.
Следующая проблема состоит в том, что при распаевании земель КСП его члены получали сертификат, подтверждающий право на земельный участок (пай).
На сегодняшний день единственным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является соответствующий государственный акт, но никак не сертификат, подтверждающий право на земельный пай.
Вот и получается, что владелец такого сертификата не имеет права заключать договор аренды на свой пай. Юристы отмечают, что, с одной стороны, договор аренды земельного пая является недействительным по отношению к действующему законодательству. Но, с другой стороны, заключение именного такого вида договоров предусматривается двумя Указами Президента Украины: «О гарантировании защиты экономических интересов и улучшении социального обеспечения крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай)» №1353 от 15.12.1998 и «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» №1529 от 3.12.1999. Кроме того, приказом Госкомзема «Об утверждении формы Типового договора аренды земельной доли (пая)» №5 от 17.01.2000 была утверждена и типовая форма соответствующего договора. Как подчеркивают специалисты-правоведы, эти нормативно-правовые акты на сегодняшний день не отменены, т. е. они являются частью украинского законодательства. А это означает, что, несмотря на противоречия в законодательстве, договор аренды земельного пая имеет право на существование, и нельзя признать все подобные договора недействительными. Каждый такой договор является действительным, пока обратное не будет подтверждено индивидуальным судебным решением.
Особенности договора аренды земельного пая
Итак, при заключении договора межд у предприятиями, которые используют землю для сельскохозяйственных нужд, и гражданами-владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) применяется типовая форма договора. В случае же, когда такой земельный участок выделяется в натуре, обязательства сторон по этому договору прекращаются. При этом специалисты отмечают, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с собственником такого участка.
Типовая форма договора предусматривает ряд требований (существенных условий). В частности, арендная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной, а также отработочной форме (когда арендатор предоставляет услуги арендодателю). Но стороны могут договориться о комбинированной форме оплаты, т. е. о сочетании различных форм. При этом размер денежной платы указывается в гривнях, натуральной – в количестве продукции, отработочной – в видах и объемах услуг, работ. Стороны сами определяют размер арендной планы, но при этом он не может быть меньшим, чем предусматривает действующее законодательство. А действующее законодательство предусматривает, что плата за аренду земельного участка сельхозназначения, земельных долей (паев) должна быть не менее 3% определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая). Не стоит забывать, что такая арендная плата должна постепенно увеличиваться независимо от результатов хоздеятельности и финансового состояния арендатора, что также подтверждается ст. 1 ЗУ «Об аренде земли», где записано, что исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Т. е. арендная плата за земельный пай подлежит индексации в соответствии с уровнем инфляции на дату ее выплаты.
Подводя итоги, следует сказать, что использование договора аренды земельного пая связано с рисками как для арендодателя, так и для арендатора.
Во избежание недоразумений эксперты газеты рекомендуют переоформить сертификаты о праве на земельный пай на государственные акты установленного образца и заключить на их основании договоры аренды земли.
В соответствии с ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» лица-собственники сертификатов о праве на земельную долю (пай), изъявившие желание получить принадлежащую им земельную долю (пай) в натуре (на местности), подают в соответствующий сельский, поселковый, городской совет или районную госадминистрацию заявление о выделении им земельной доли в натуре. Соответствующие органы в пределах своих полномочий принимают решение относительно такого выделения содействуют в заключении договоров на выполнение землеустроительными организациями работ по землеустройству относительно выделения земельных долей в натуре и изготовлении технической документации, необходимой для составления документов, удостоверяющих право на земельный участок, если такие работы выполняются за счет лиц, имеющих право на земельную долю (пай), или за счет средств предприятий, учреждений и организаций, арендующих земельные доли (паи), проектов технической помощи принимают решение о выдаче документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, собственникам земельных долей (паев).
Оформление государственных актов на право собственности на земельный участок собственникам земельных долей (паев) осуществляется землеустроительной организацией, выполнившей землеустроительные работы относительно выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности).
Об утверждении формы Типового договора аренды земельной части (пая)
Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)
Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах
від 17 січня 2000 року N 5
Зареєстровано в Міністерстві юстиції України
23 лютого 2000 р. за N 101/4322
Із змінами і доповненнями, внесеними
наказами Державного комітету України по земельних ресурсах
Типовий договір
село, селище, місто _____________________ _______________________________ району _____________________________________
Цей Договір поширюється на підприємства, установи, організації, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, та громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай).
Договір укладено між власником(-ами) земельної(-их) частки(-ок) (паю)(-їв)
(П. І. Б. фізичної особи, адреса, серія і номер сертифіката на право на
_________________________________________________________________________________________, який надалі іменується "Орендодавець" і діє відповідно до чинного законодавства України, з одного боку, і _____________________________________________________________________________________________
Орендодавець та Орендар надалі іменуються разом "Сторони", а кожний окремо - "Сторона".
Сторони уклали цей Договір про таке:
1. Предмет Договору
Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду земельну(-і) частку(-и) (пай)(-ї)) розміром ______ умовних кадастрових гектарів, вартістю __________ гривень, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом (кадастровий план додається)
Земельна частка (пай) передається в оренду для сільськогосподарських потреб.
2.2. Орендна плата
За користування вказаною в Договорі земельною(-ими) часткою(-ами) Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну частку) у розмірі ____________________________________________________________________________________________
(вказується розмір грошової плати в гривнях, натуральної -
кількість продукції, відробіткової - послуги, роботи Орендодавцю)
Розмір орендної плати визначається за домовленістю між Сторонами, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством.
Форми орендної плати за оренду однієї земельної частки (паю) на 1 рік, які встановлюються за домовленістю Сторін, наведені в додатку до Договору.
Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії Договору не пізніш як у термін від _________________________ до ____________________ кожного року.
(число, місяць) (число, місяць)
Розмір платежів за окремими формами оплати щороку погоджується між Сторонами шляхом унесення змін або доповнень до цього Договору (додаток).
Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації на дату її виплати відповідно до рівня інфляції національної валюти України.
Орендар, за погодженням з Орендодавцем, може перенести термін виплати орендної плати.
(згідно з наказом Державного комітету України
по земельних ресурсах від 26.02.2002 р. N 25)
2.3. Термін дії Договору
Договір складено Сторонами терміном на _____ роки(-ів).
Початок дії Договору _______________ 20__ р. закінчення _____________ 20__ р.
Договір може бути припинений у будь-який час за взаємної згоди Сторін.
Аренда земли: как правильно составить договор и рассчитать плату
Подводные камни договоров земельной аренды.
Возможность продавать участки земли сельхозназначения отложена на 2013 год. А выращивать овощи и фрукты на приватизированных в свое время "кусочках" собирается далеко не каждый. Это и неудивительно, ведь с 1991 года было выдано более 16 млн госактов на право собственности земельным участком (при этом в 2011 году — 750 тыс.). Но не могут же все украинцы проводить лето в поле. Поэтому, чтобы незасаженные участки не простаивали, а приносили хоть какой-то доход. приходится сдавать их в аренду. К примеру, только в 2011 году в Украине, по данным Государственного земельного агентства, было зарегистрировано 567 тыс. договоров аренды земли сельхозназначения (или, другими словами, пашни). Цифра впечатляет, особенно если учесть, что такие договоры обычно заключаются на 5 лет. Учитывая масштабы и важность этого вопроса, мы решили разобраться в подводных камнях договоров аренды и выяснить, как не прогадать в цене, отдавая свой участок в чужие руки.
КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ
Если вам понадобилось отдать свой земельный участок в аренду, начните с изучения Закона Украины "Об аренде земли". Кроме других важных моментов, в п. 2 ст. 14 этого закона есть перечень обязательных условий договора. В нем обязательно должны быть указаны:
1. Объект аренды (местоположение и размер участка)
2. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1—5 лет)
3. Арендная плата (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра)
4. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (к примеру, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощающие почву: рапс, подсолнечник и др.)
5. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно)
6. Существующие ограничения и обременения по использованию земельного участка (указывается, находится ли земельный участок в залоге, установлены ли другие ограничения по его использованию)
7. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск (ответственность) случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части
8. Ответственность сторон.
По соглашению сторон в договоре аренды могут быть определены и другие условия, например, порядок страхования объекта аренды.
Типовой договор аренды земельного участка смотрите ЗДЕСЬ
Читайте также Аренда земли: как не стать жертвой захватчиков
ГОСРЕГИСТРАЦИЯ. Кроме пунктов, которые нужно обязательно прописать в договоре, важно знать и другие нюансы. "Договор аренды обязательно заключается в письменной форме", — подчеркивает партнер юркомпании "Алексей Пуха и Партнеры" Роман Чумак. Кстати, типовой договор аренды земельного участка (пая) вы можете найти в Постановлении Кабмина №220 от 3 марта 2004 г. Советуем внимательно ознакомиться с ним. "Отсутствие в договоре хотя бы одного из обязательных условий — это основание для отказа в государственной регистрации договора, — предупреждает генеральный директор юркомпании "Правовая гильдия "ВикториАл" Виктор Мороз. — А без госрегистрации договор аренды является недействительным". Собственно говоря, по закону регистрация прав на аренду земельного участка должна осуществляться в соответствии с ЗУ №1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений". "Однако до сих пор, ввиду того что не создана единая система органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений, нормы этого закона не работают, — поделился опытом Виктор Мороз. — То есть, по сути, сейчас участок считается сданным в аренду после того, как будет заключен договор аренды и произойдет его госрегистрация". По словам Романа Чумака, она осуществляется исполкомом сельского, поселкового, городского совета по месторасположению земельной доли (пая). Она стоит 132 грн и обычно занимает немного времени. Проблем с ней возникнуть не должно.
При этом нотариальная регистрация договора не является обязательной. "Однако договор может быть заверен нотариусом, если вы посчитаете это необходимым", — объяснила юрист ВОО "Защита прав потребителей финансовых услуг" Алла Райковская. К слову, услуги нотариуса обойдутся недешево — минимум 700 грн.
[Housing1]
КАК ПОСЧИТАТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ
Украинские законы позволяют сторонам, заключающим договор аренды земли, самим определять размер арендной платы, частоту ее выплат и порядок повышения. При этом в своих расчетах вы можете ориентироваться на ст. 1 Указа президента Украины "О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)" № 92/2002. Согласно ей, размер платы за аренду земельных участков сельхозназначения рекомендуется устанавливать на уровне не менее 1,5% от стоимости участка, определенной согласно законодательству. В данном случае речь идет о нормативной оценке земли, проведенной на 1 июля 1995 г. Так как времени с тех пор прошло немало, указ президента недавно дополнило Постановление Кабмина №1185 "О Методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" от 31 октября 2011 года. В нем написано, что рассчитанный, согласно Указу, размер платы за аренду нужно дополнительно умножать на коэффициент 1,756. То есть, если нормативная оценка 1 га вашего участка составляет, к примеру, 15 тыс. грн, вы можете получить за него: 15 тыс. грн/га х 1,5% х 1,756 = 395,1 грн/га в год. Если размер вашего участка 5 га, вы должны получить в год: 395,1 грн х 5 га = 1975,5 грн/га. Кроме того, в Госземагентстве обещают, что эта цифра скоро вырастет еще больше.
ЗЕМЛЯ ПОДОРОЖАЕТ. По словам замглавы Госземагентства Николая Калюжного, нормативная денежная оценка земли сельхозназначения в самое ближайшее время должна вырасти в 1,7 раза — до 20 тыс грн. за гектар. "Если сейчас у нас в среднем арендная плата за земельный пай — 330 грн, то после перерасчета она составит 600—700 грн за 1 га, — утверждает Калюжный. — То есть, если в среднем пай — это 4,2—5 га, то она составит приблизительно 3—3,5 тыс. грн". К слову, сейчас на 200—300 грн за 1 га могут рассчитывать не все украинцы. "У нас в области за 1 га хорошей земли сельхозназначения платят до 100 грн в год — и это считается неплохой выручкой", — рассказал Роман Садко, житель Волыни.
ФОРМА И СРОКИ. Важно знать, что арендная плата за землю может выплачиваться не только деньгами, но и урожаем или отработкой. "В договоре аренды стороны могут прописать сочетание различных форм арендной платы, о чем гласит ст. 22 Закона № 161", — объяснила Алла Райковская. Если вы можете продать продукцию по достойной цене, соглашайтесь на выплату арендной платы урожаем. Но если вы не можете этого сделать, лучше договариваться о денежной сумме. К слову, сроки выплат тоже могут быть разными: ежемесячно, ежеквартально, раз в год и т. п. "Если в договоре срок не указан, то арендная плата должна выплачиваться ежемесячно, — отметила Алла Райковская. — Так гласит ст. 762 Гражданского Кодекса".
ЕЖЕГОДНЫЙ РОСТ. Если же вы уже заключили договор, а позже захотели увеличить размер арендной платы, вам не обязательно заключать новый договор аренды. Изменения в части размера ренты (платы) в ранее заключенном и зарегистрированном договоре фиксируются в допсоглашении к договору аренды. Важно знать, что арендная плата за пользование пашней обязательно должна ежегодно повышаться на размер инфляции. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре аренды прописано, что арендная плата индексации не подлежит (ст. 21 Закона № 161). "В соответствии со ст. 23 ЗУ "Об аренде земли" арендная плата за земельные участки меняется по соглашению сторон, — объясняет Роман Чумак. — Если вы не пришли к такому соглашению, то спор нужно решать в суде".
Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter
Аренда земли и земельных паев: юридические аспекты, учет и налогообложение
Земельный участок и земельный пай - в чем отличие?
Земельная доля (пай) . Согласно пп. 1 и 2 Указа № 720 члены коллективных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ (далее - сельхозпредприятия), в том числе пенсионеры, ранее работавшие на этих предприятиях после раздела на паи земель* (т. е. определения размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю для каждого члена сельхозпредприятия без выделения земельных участков в натуре (на местности)), получили в собственность земельные доли (паи).
* Делению на части подлежали сельскохозяйственные угодья . переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий (п. 1 Указа № 720).
Получить земельную долю (пай) смогли только те члены сельхозпредприятий, которые на момент передачи земель в коллективную собственность (оформления государственного акта о праве коллективной собственности на землю) были членами этого предприятия (независимо от того, работали ли они на таком предприятии в момент получения акта), поэтому были внесены в список лиц, прилагаемый к этому государственному акту. На это указывали Госкомзем в письме от 09.11.2000 г. № 14-17-11/4388 и ВСУ в письме от 29.10.08 г. № 19-3767/0/8-08 и определении от 13.10.2004 г. по делу № 6-7416кс03.
Перечень лиц, имеющих право на земельную долю (пай), приведен в ст. 1 Закона № 899. Так, на сегодняшний день право на земельную долю (пай) имеют такие лица:
- бывшие члены коллективных сельхозпредприятий, а также пенсионеры из их числа, получившие сертификаты на право на земельную долю (пай) в установленном законодательством порядке
- граждане - наследники права на земельную долю (пай), удостоверенного сертификатом
- граждане и юридические лица Украины, которые в соответствии с законодательством Украины приобрели право на земельную долю (пай)
- граждане Украины, эвакуированные из зоны отчуждения, отселенные из зоны безусловного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения, а также граждане Украины, которые самостоятельно переселились с территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и которые на момент эвакуации, отселения либо самостоятельного переселения были членами коллективных или других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, проживающие в сельской местности.
Основным документом, удостоверяющим право на земельную долю (пай), является сертификат на право на земельную долю (пай)* *, в котором указаны размер пая в условных кадастровых гектарах и его стоимость. Выдавался такой сертификат районной (городской) государственной администрацией ( ст. 2 Закона № 889 и ст. 5 Указа № 720 ). Кроме сертификата, документами, удостоверяющими право на земельную долю (пай), являются:
- свидетельство о праве на наследство
- удостоверенные в установленном законом порядке договоры купли-продажи, дарения, мены, к которым прилагается сертификат на право на земельную долю (пай)
- решение суда о признании права на земельную долю (пай)
- в предусмотренных законом случаях - трудовая книжка члена коллективного или другого сельхозпредприятия либо нотариально удостоверенная выписка из нее.
** Форма сертификата утверждена постановлением КМУ от 12.10.95 г. № 801.
Обращаем внимание: по своей сути земельный пай - это только право на выделение земельного участка в натуре (на местности) из земель, принадлежавших коллективным сельхозпредприятиям. Так, в соответствии с положениями ст. 3 Закона № 899 и п. 6 Указа № 720 сертификат на право на земельную долю (пай) не устанавливает право собственности физлица . владеющего таким сертификатом, на земельный участок, а только дает право такому лицу после проведения соответствующих действий получить причитающуюся земельную долю (пай) на местности с получением государственного акта на право собственности на землю. Другими словами, сертификат на право на земельную долю (пай) является только правоустанавливающим документом, дающим владельцам такого сертификата право требования на отведение земельного пая в натуре (на местности) ( п. 17 разд. X ЗКУ ).
Земельный участок . Земельным участком в соответствии с п.п. 14.1.74 НКУ и ч. 1 ст. 79 ЗКУ признают часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения . целевым (хозяйственным) назначением и с определенными относительно него правами.
В соответствии с ч. 1 ст. 81 ЗКУ граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:
а) приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, по другим гражданско-правовым соглашениям
б) безвозмездной передачи из земель государственной и коммунальной собственности
в) приватизации земельных участков, которые ранее были предоставлены им в пользование
г) принятия наследства
д) выделения в натуре (на местности) причитающейся им земельной доли (пая). Выделение земельного участка в натуре осуществляется по заявлению физлица, получившего сертификат на право собственности на земельную долю (пай) ( п. 6 Указа № 720 ).
До 01.01.13 г. документами, удостоверявшими право собственности на земельный участок, были (старая редакция ст. 126 ЗКУ ):
- государственный акт на право собственности на земельный участок
- гражданско-правовое соглашение об отчуждении земельного участка, заключенное в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению
- свидетельство о праве на наследство.
После 01.01.13 г. право собственности, пользования земельным участком возникает только после государственной регистрации прав на недвижимое имущество ( ст. 125 и 126 ЗКУ ). Такую регистрацию на сегодняшний день проводят государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и нотариусы*.
* Подробнее об этом см. статью Госрегистрация прав на недвижимость: порядок и основания // БН, 2013, № 6, с. 25.
С учетом этого, на наш взгляд, не следует отождествлять земельную долю (пай) с земельным участком. Поэтому, если субъект хозяйствования берет в аренду земельный участок или земельную долю (пай), юридические аспекты таких отношений будут отличаться.
Юридические аспекты аренды земельных долей (паев)
Отношения, связанные с арендой земли . регулируются ЗКУ, ГКУ. Законом об аренде земли. другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли. В соответствии со ст. 13 Закона об аренде земли договором аренды земли считается договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства. Это общее понятие договора аренды земли, характеризующее такие договоры в целом.
Договор аренды земельных долей (паев) существенно отличается от договора аренды земельных участков.
На этом также акцентирует внимание Госкомзем в письме от 13.03.01 г. № 14-17-2-Н1063/2960. в котором говорится, что аренда земельной доли (пая) и аренда земельного участка по предмету представляют собой существенно разные качественные отношения .
Так, если рассматривать аренду земельного участка, то предметом договора выступает конкретный земельный участок, т. е. часть земной поверхности, выделенная в натуре с установленными границами . право собственности на которую удостоверено государственным актом.
Что же касается аренды земельной доли (пая), то в этом случае предметом договора аренды выступает не земельный участок, а право на земельную долю (пай), находящуюся в коллективной собственности . К тому же эта доля (пай) не выделена в натуре (на местности), а право на такую земельную долю удостоверено сертификатом, а не государственным актом.
Таким образом, при аренде земельной доли (пая), в отличие от земельного участка, в пользование передается объект, расположенный в пределах земельного участка, выделенного в натуре единым массивом, который к тому же находится в коллективной собственности.
Учитывая эту особенность, а также то, что договор аренды земли определяется действительным в соответствии со ст. 15 Закона об аренде земли только при наличии в нем всех существенных условий** (перечень таких существенных условий приведен в ст. 15 Закона об аренде земли. см. Существенные условия договора аренды земли ), возникает вопрос: можно ли признавать земельную долю (пай) объектом аренды при заключении договора ее аренды?
** Под существенными условиями договора понимают условия о предмете договора, условия, которые определены законом как существенные или являются необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие (ст. 638 ГКУ).
