Расторжение договора найма жилого помещения образец
Статья 107. Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем
Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.
В случае выбытия съемщика и членов его семьи на постоянное проживание в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выбытия. Если с жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма жилого помещения не разрывается, а член семьи, который выбыл, теряет право пользования этим жилым помещением со дня выбытия.
Комментарий :
1. По общему правилу односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом (ст. 525 ГК ). Договор найма жилья в государственном и коммунальном жилищном фонде заключается исключительно в интересе нанимателя, поэтому он может в любое время отказаться от него путем расторжения договора.
2. П. 11 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 12 апреля 1985 года N 2 "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины" отмечает, что согласно ст. 107 ЖК наниматель или член его семьи, который выбыл на другое постоянное место жительства, теряет право пользования жилым помещением со дня выбытия, независимо от предъявления иска об этом.
Вместе с тем следует учитывать, что согласно п. 5 ст. 71 ЖК Украины (в редакции Закона от 18 декабря 1991 г.) инвалиды, устроены в дома-интернаты и другие учреждения социальной помощи, имеют право на сохранение за ними жилой площади в течение 12 месяцев.
На утверждение выбытия суд может учитывать любые фактические данные, свидетельствующие об избрании стороной другого постоянного места жительства (сообщение об этом в письмах, расписка, переадресовка корреспонденции, создание семьи в другом месте, перевозки имущества в иное жилое помещение, выезд в другой населенный пункт, заключение трудового договора на неопределенный срок и т. д.).
Граждане, отсутствующие в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы (члены экипажей судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и другие работники, деятельность которых связана с постоянным передвижением), в период ее выполнения могут быть признаны на основании ст. 107 ЖК Украины утратившими право пользования жилым помещением, из которого они выбыли в связи с этой работой, в случае получения жилой площади, вселения на жилую площадь членов семьи или в других случаях обеспечения их жилой площадью для постоянного проживания ( п. 3 постановления Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 г. N 477 "О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы").
Суд может признать лицо утратившим право пользования жилым помещением, только по одной указанной истцом основания, предусмотренного ст. 71 или ст. 107 Жилищного кодекса Украины. Изменить основание иска суд вправе только с согласия истца.
3. Со времени получения нанимателем в порядке улучшения жилищных условий жилого помещения, заключение договора найма этого помещения и его заселение договор найма предыдущего жилого помещения согласно ст. 107 ЖК считается расторгнутым и в том случае, когда наниматель продолжает исполнять обязанности по этому договору и не освободил помещение полностью (п. 18 письма Верховного Суда Украины от 26.05.2001 г. "Правовые позиции относительно рассмотрения судами отдельных категорий судебных дел (Жилищное право) ").
Также читайте другие материалы данного раздела:
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Реклама
Рейтинг пользователей: / 0
Худший Лучший
5. Расторжение договора найма жилого помещения. Выселение
5.1. Вопросы расторжения договора найма жилого помещения регулирует ст. 687 ГК. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Законодатель предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть договор. За 3 месяца до фактического расторжения договора об этом должен быть предупрежден наймодатель, причем в письменном виде.
Пунктом 2 ст. 687 ГК определены случаи досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя. Таких оснований два:
- задолженность по оплате жилья в течение 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения платы действуют при краткосрочном найме
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Во втором случае законодатель предусматривает возможность устранения допущенных нарушений в течение определенного судом срока. Если наниматель не устранил эти нарушения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Указанная статья ГК предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более одного года.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой стороны договора, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния. Другие основания расторжения договора по инициативе любой стороны договора могут быть предусмотрены жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК).
Основанием расторжения договора найма жилого помещения являются использование этого помещения не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей (п. 4 ст. 687 ГК).
В этих случаях наймодатель может (но не должен) предупредить виновных лиц о необходимости устранить нарушения.
Если после предупреждения нарушения не устранены, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор.
5.2. Расторжение договора найма жилого помещения влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Гражданский кодекс (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).
В юридической литературе высказывается следующая позиция.
В случае виновного поведения пользователей жилым помещением выселению подлежат виновные лица без предоставления другого жилого помещения, «что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения».
Что касается расторжения договора по основанию непригодности его для проживания, то, по мнению Ю.К. Толстого, если такое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, выселяемый должен быть обеспечен другим жилым помещением. Если же непригодное помещение принадлежит гражданину на праве собственности, то на собственника нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жилым помещением.
Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с систематическим нарушением прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, по требованию наймодателя
В ______________________________
районный (городской) суд
паспорт ________________________
проживает ______________________
телефон ________________________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора социального найма
жилого помещения в связи с систематическим нарушением
прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание в одном жилом
помещении, по требованию наймодателя
Ответчик _________________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма N ___ от ___ ________ ___ г. является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: _________________.
На протяжении ___________ месяцев Ответчиком систематически нарушаются права и законные интересы соседей, проживающих по адресу: ________________ (указать соседей), что выражается в (указать нарушения прав и законных интересов соседей):
В связи с тем, что указанные нарушения делают невозможным совместное проживание в одном жилом доме с Ответчиком, и в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации
ПРОШУ:
Расторгнуть договор социального найма N ___ от ___ ________ ___ г. жилого помещения по адресу: ___________________ между Истцом и Ответчиком.
Приложения:
1. Копия договора социального найма N ___ от __ _______ ___ г.
2. Копии заявлений соседей о нарушении их прав и законных интересов Ответчиком.
3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.
4. Квитанция об уплате государственной пошлины.
5. Копия искового заявления для Ответчика.
___ __________ ____ г.
Руководитель ________________/__________________
-----------
Согласно п. 2. ст. 672 ГК РФ, проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
Также см. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения .
Пункт 2 статьи 687 ГК РФ устанавливает, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Пункт 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
